funds(ファンズ)に高利回り案件登場！サニーサイドモール小倉ファンドとは？ノンリコースローンの安全性を考えた。

貸付投資のFunds（ファンズ）がこれまでになかった利回り4%超えの総額11億円の案件を出してきました！

Fundsはこれまで利回り1~3%で運用期間も1年程の案件が多かったのですが、より高利回りな運用を求めるユーザーの声を受けて新たな領域に踏み込んできました。

でも大切な自分のお金を投じるぼくたちからするとそんな高利回りで安全性はどうなの？って気になりますよね。

[say name=”あっきん” img=”https://akilog.jp/wp/wp-content/uploads/2019/12/akkin-prof.png”]中身を見ると見慣れない用語がでてきて難しかったのでFundsに問い合わせをしてこの記事を書きました！[/say]

サニーサイドモール小倉ファンドの概要

運用期間の途中で利回りが高くなるステップアップ型利回りとなっていて、3年目までは3.8%で4年〜5年目が4.2%となっています。

シリーズファンドなので#1-2、#1-3という名称で今後も出てきます。総額11億円です。

なので今出ている2件に応募できなくてもチャンスはまだまだあります。

ところで募集概要に書かれているノンリコースローンって何でしょうか？この仕組の理解がとても重要なので詳しく解説します！

ノンリコースローンとは？

ノンリコースローンは、借入に関する元利金の責任範囲が特定の資産や事業（特定資産等）に限定される貸付手法です。

今回の場合だとサニーサイドモール小倉のテナント収入がぼくたち投資家への利払いの原資になっていますが、それが万が一払えなくなった場合、モールを売却します。

その時の売却価格によっては投資家に損失がでるかもしれませんが、借り手側にその損失を穴埋めする義務が発生しないのノンリコースローンです。

責任範囲が特定の資産や事業に限定されるというのは上記のようなことです。

借り手側からするとなんだか有利な条件ですね。万が一返済できなかったとしても、他の事業や資産に影響が及ばないので・・。

ただその分、借りて側が高い金利を払う必要があります！だからこれまでのFundsの案件よりも利回りが高いんです。

（Fundsの案件はノンリコースローンの反対のリコースローンばかりです。）

なぜ借り手はFundsを利用するのか？

この案件を見て、「なんで借り手はFundsの投資家に高い金利を払って資金を調達するのか？」と疑問に思ったので聞いてみました。

背景はこうです 

ノンリコースローンの場合、基本的に融資の依頼先は銀行ですが、銀行は物件の評価額が10億円の場合10億円満額を貸してくれるわけではありません。

となると銀行の融資に加えてどこかで資金を調達してくる必要があります。

当然、銀行が貸してくれる限度額を超えて貸してくれる相手なので銀行より高い金利を払う必要がでてきます。

それが今回の場合はFundsだったのです。

Fundsを利用すれば個人投資家からの新しい資金調達手段を獲得できるメリットなども借り手企業にありますね！

シニアローンとメザニンローン

Fundsの公式サイトをよく読んでいくとこのような説明があります 

今回の場合だと例えば10億円が借り換えに必要な資金だとして2億円を自己資金、銀行が7億円を融資、Fundsが1億円だとしましょう。

サニーサイドモール小倉の事業がうまくいかなくなり、物件を売却したとします。売却価格は7.5億円でした。

ここで返済順位が効いてきます。

シニアローンである銀行は7.5億円のうち、7億円を先取りします。損失はありません。メザニンローンであるFundsには0.5億円が返ってきます。

つまり0.5億円が損失です。

このようなリスクがあるので金利を高くしているのです。なるほどーって感じがしませんか？

ここまでの情報だとなんだか心配だなーってなったのですが、公式サイトには以下のような記載がありました 

先ほどの10億円の例えを使うと8億円以上で売却できればFunds投資家が貸したお金が返ってくるよって書いてますね。

物件評価額80%の妥当性

となると気になるのはサニーサイドモール小倉の現在の評価額が貸付期間の5年以内に80%を下回ることってどれぐらいあるのか？ってことです。

あっきんお得意の為替なら現在110円のドル円レートが75円になることってあるの？って聞かれた時にそんな簡単にならないでしょってイメージできるのですが不動産となると感覚がいまいちです・・・💦

そこで商業店舗の不動産価格を調べてみました。

いろいろ調べたのですが不動産価格の推移データは見つからなかったので期待利回りの推移から簡易的に不動産価格を求める方法を使いました。

まずはリーマンショック前後での期待利回りの推移を見てみましょう 

東京（郊外型SC）の期待利回りはリーマンショック前後で5.5%から6.9%に上昇しています。

この数値を元にテナント収入が5000万円の商業店舗があったとして不動産価格を求めてみました 

これを見るとリーマンショック前後で不動産価格が9.0億円から7.2億円に20%下落していることがわかります。

この数値からリーマンショック級の出来事が起こらない限りは、不動産価格が20%下落することはなさそうと考えることができます。

ここで今回のケースに戻るとサニーサイドモール小倉のテナント収入が減少し、最悪の最悪の策としてモールを売却して銀行とFundsに返済することになったとします。

その時に売却額が現時点の評価額の80%を下回っていなければFundsの投資家への損失はないということになります。

これってリーマンショック級の出来事が起こらない限りは80%を下回ることがなさそうなので過度に心配する必要はないと考えられます。

サニーサイドモール小倉ファンドの安全性まとめ

少し長くなったので要点をまとめておきます。

今回のサニーサイドモール小倉ファンドのメリットは以下の3点です 

[list class=”li-chevron”]

• 利回りが3.80%から4.20%と高い
• 貸付期間が5年と長いのでほったらかしにできる
• 総額が11億円と投資枠がかなり大きい

[/list]

これまでFundsではここまで利回りが高い案件がなかったので利回りに物足りなさを感じる投資家にとっては嬉しい案件ですね！

一方でデメリットもあります 

[list class=”li-chevron”]

• 貸付期間が長いので資金が拘束される
• ノンリコースローンである

[/list]

資金拘束期間が長いことはほったらかしで手間をかけずに利息をもらいたい人にはメリットですが、最大5年間そのお金を使えないと考える人にとってはデメリットにもなります。

また、ノンリコースローンなので事業が不調だった場合はモールを売却して返済し、万が一投資家に損失が出ても借り手はその損失を補填する義務は負っていません。

ここはよく理解をしておきたいところです。

ただ、モールを売却して投資家に返済して損失が発生するケースはかなりレアなケースであることは試算結果からわかっているのでそこまで心配する必要もなさそうです。

以上で、解説は終わりです。

Fundsは法人口座の開設も可能なのでこれを機にまとまった資金を投資しようと考える人もちらほらいるようです。

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10/6(月)にサニーサイドモール小倉にひろこと行ってきた取材記事です。

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