どうもあっきんです！
早いもので我が家の住宅ローンも来年4月で借りてから10年が経とうとしています。
思い返すと今のマンションを購入したのは今から9年前です。
- 共働きで転勤もあるからできるだけ通勤の負担を減らしたい 駅近の物件
- マンションなら管理も楽で売る時も売り手が見つかりやすい
- ちょうど狙っていた駅に新築マンションが建った
- 最終分譲で値引きもしてもらえた
- 当面は周辺にマンションが建たないことが予想できたので不動産の価値が落ちにくい
こんな理由からちょうど3,000万で駅近の新築マンションを購入しました。
そして9年経って現時点での答え合わせは買って正解！でした。
このマンションの仲介をしている不動産屋さんと先日も話をしていて、だいたい私の部屋だと2,900万ほどで売れるそうです。
3,000万で買ったものが9年後に2,900万で売れれば投資としては上出来です。
賃貸だとこうはいかないので思い切ってマンションを購入してよかったです。持つべきものは資産ですね
目次
10年固定金利で組んだローンがそろそろ終了。
7/6時点でのわが家の住宅ローンの残高情報です。
今から9年ほど前に10年固定の1.85%で住宅ローンを組みました。
公務員だったのでそこそこリーズナブルな金利を提示してもらってるはずです。
35年ローンで組んで何度か繰り上げ返済をしたので最終期限は平成43年10月17日です。
そして、1.85%の固定金利期間が終了するのが一番下に記載されている平成31年4月17日です。
住宅ローンを借り換えた方がお得なのか？
このままいくと来年には見直しが必要になります。
私がここで比較するのは以下の場合です。
- 同じ銀行で更新の時に提示される金利でローンを組む
- 借り換え時の諸費用を払ってでもさらに安い金利の銀行でローンを組む
果たしてどちらがお得なのか？
でもこれを考えるのにはどういったローンを組むか？を先に決めないと比較できません。
変動金利なのか固定金利なのか？です。
借り換えには変動金利？固定金利？
ちょうどタイムリーにこのような記事が最新Yahoo!ニュースに出ていました。
住宅ローンは変動型にすべきか固定型にすべきか、それは日銀次第!?
この記事で言っていることは、日銀の金融政策次第だから10年先、20年先の金利を見通すことは難しい。
ただ、将来的な金利上昇リスクを考慮すれば固定金利の方が安心だよね〜って感じです。
ま〜無難なまとめ方ですね！
でも、借入期間がそんなに長くないのなら安い変動金利で借りておいて繰上げ返済をするというのもありですね。
今から日本ですぐに米国のように金利を上げていくとは思えないですからね〜。そう考える人は多いみたいですけどね。
住宅ローンを変動型金利で借りる人が急速に増えています。変動型金利で借りている人の割合は、10年前は２～３割でしたが、2017年度下期に借り入れをした人では56.5％を占めています。#日経ビジュアルデータhttps://t.co/042kg7of5M pic.twitter.com/OMVQpiNu13
— 日経ビジュアルデータ (@nikkeivdata) 2018年7月4日
ちなみに、我が家ではこれから金利が上がるかもしれないリスクを考慮して固定金利を選択することに。
安易な変動金利の選択を指摘するツイート発見！
「住宅ローンを変動金利で借りる人が急増」と日経１面（https://t.co/Jc5q8j1ui7）。将来、変動金利が上がり始めたら固定金利に切り替えようと考えても、既にその時には固定金利が先回りして上がっている可能性があり、要注意。日銀の緩和出口も、固定金利に影響する長期金利から修正しそうです。
— 清水功哉（日本経済新聞） (@IsayaShimizu) 2018年7月3日
そんなことも踏まえて借り換えた方がお得なのかシミュレーションしてみました。
10年固定金利で借り換えを検討。
私が調べたところ7/6現在で10年固定金利で一番安値を提示しているのがりそな銀行です。
0.7%と提示されていますね。
でもよくよく見るともう少し安くなりそうです。
諸条件を満たせば0.05%引かれるので一番安い金利は0.65%です。
ちなみにわが家が現在借りている銀行では最大で1.0%でした。ネットに力を入れている銀行とはそりゃ〜差が出ますよね（笑）
ということで、この条件で比較してみました。
比較したのは来月からローン残金1,230万を10年固定で1.0%組んだ場合（同じ銀行で）と別銀行で0.65%で組んだ場合です。
シミュレーションサイトは住信SBIネット銀行が使いやすかったのでそちらを使っています。
金利が安くなるので返済額は217,048円安くなるけど、借り換えの諸費用が436,880円かかるからトータルだと219,832円余計にかかるという結果に。
なるほどなるほど。
変動金利でも念のため計算してみた。
変動金利についても調べてみました。
7/6現在で一番低い金利を設定しているのは住信SBIネット銀行で0.428%です。
ちなみにわが家が現在借りている銀行では最大で0.775%でした。ではこれらの金利で比較してみましょう。
先ほどと同様の結果になりました。借り換えた方が諸費用がかかるので不利ですね。
【参考】借り換えた方がお得な人は？
数字だけを見ると今回のシミュレーション結果では借り換えない方がお得という結果になりました。
理由は以下の２点が考えられます。
- 今後も借りる銀行の金利と一番安いネット系銀行の金利との差が0.3%ほどしかなかった
- 借りる期間が10年と割と短く、ローン残高も1,230万とそんなに多くない
ちなみに継続して借りる銀行の10年固定金利を1%から1.4%にしたところ、借り換えした方がお得！という結果になりました
ざっくり借り換えによる金利差が1.4%−0.7%=0.7%ならば借り換えた方がお得ということがわかりました。
ちなみに、専門書を読んだところ、借り換えで得する人は以下のような条件に当てはまる人みたいです！
【住宅ローンの借り換えで得する人】
・ローン残高1,000万以上
・残り返済期間10年以上
・借り換え前後の金利差1%以上マイナス金利の導入もあって
・今の借入金利が1%以下
・ローン開始5年未満
・変動金利にしてる人も対象になってくるやって👏 pic.twitter.com/ZFV781Ad18
— あっきん@元公務員トレーダー (@_akkin_nara) 2018年7月6日
ということで、資産運用も大切ですが、サクッと10万単位で支出を抑えられる住宅ローンの見直しも人によっては効果あると思うので検討してみてくださいね
あっきんの家はリフォームすることに。築8年にしてリフォームする人はあまりいないと思うので貴重な経験をしました！
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— あっきん@投資家＊元公務員 (@_akkin_nara) 2019年1月1日