【ブログで回答】住宅ローンの繰り上げ返済or資産運用。タイミングは？

昨日の夜は気がつけばずっとLINEしてました（笑）子供が寝た20時以降は自由時間なのでのんびりしています。

私はぼーっとTVを見るよりも誰かとLINEでおしゃべりしている方が楽しいのでこうして自分の時間を生きています。

で、何気ないやり取りの中から「住宅ローンの繰り上げ返済をするか？資産運用に回すか？」という話になりました。

完全な正解はないと思いますが、お金のことを考えるにはいい話題だと思ったので、Aさんの了解のもとで、ブログで取り上げることにしました！

ブログで「繰り上げ返済」を取り上げたきっかけ。

そもそもどんなやり取りしてこんな話になったんだって話ですよね。そのまま載せますね！

昨日こんな話をしてました。

続く👉 pic.twitter.com/QDpddzQdI5

— あっきん@元公務員トレーダー (@_akkin_nara) 2017年8月17日

続く👉 pic.twitter.com/IpkaNL5487

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— あっきん@元公務員トレーダー (@_akkin_nara) 2017年8月17日

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— あっきん@元公務員トレーダー (@_akkin_nara) 2017年8月17日

ここまで pic.twitter.com/ytZXk8P2mK

— あっきん@元公務員トレーダー (@_akkin_nara) 2017年8月17日

ちなみに話題に出てきたトルコリラ円に投資する話はこちらです。

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Aさんの言う「今、繰り上げ返済した方が利息分が減るからお得」というのもわかります。これは繰り上げ返済のメリットです。

でもわが家ではあえて「繰り上げ返済を先送りにして資産運用を優先」しています。

繰り上げ返済の効果は？

まずは繰り上げ返済によってどれだけの利息が削減されるか試算結果を見てみましょう。

Aさんの家計の基本条件

この条件で繰り上げ返済の計算をしてみました。総支払額はいくら削減できたでしょうか？

住宅ローン繰り上げ返済額のシミュレーション

A：結果、総支払額を約112万も削減する効果があります。返済期間も残り23年から15年と8年短縮できます。

ちなみに、このシミュレーションは総支払額をできるだけ減らす【期間短縮型】でされています。毎月の支払額を減らしたい場合は【返済額軽減型】を考えましょう。

参考：Q. 住宅ローンの繰り上げ返済、効果的に行うには?ー全国銀行協会

繰り上げ返済もして利息負担を減らしたい。でも運用もしてみたい。そんな悩みのAさんはどんなプランをイメージしているのでしょうか？

Aさんが考える繰り上げ返済のベストなタイミングは？

これについては本日もう一度Aさんとやり取りしてました。するとこのような考えでした。

500万を一気に繰り上げ返済に回さずに運用しながら毎年100万を運用資金から抜いて支払うというのがAさんの考えですね。 pic.twitter.com/ubuCPpg9Li

— あっきん@元公務員トレーダー (@_akkin_nara) 2017年8月17日

今ある500万をいっきに返済に回してしまうと運用資金がゼロになる。そこで運用もしながら一定額を返済に回す。

すると6年目には預貯金も貯まってさらに100万新たに繰り上げ返済に回せるかもしれない。

このような作戦がAさんの頭の中にある現実的な落とし所ということですね

わが家の場合。繰り上げ返済より「資産運用」優先！

ここからは別の考え方を紹介します。ズバリわが家の事例です。

6年前に新築マンションを諸経費込で3,300万を買った時に10年固定1.85%で借入をしています。

現在のローン残高は1,500万です。2年前まではとにかくローンを早く減らしたいという思いで年100万の繰り上げ返済をしてきました。

でも今は当面の間、超低金利時代は続くだろうとの予想のもと、慌てて返すより資産運用で運用元金を増やすことを優先。と考えています。

また、住宅ローン控除も10年までは受けられるのでそっちも少し頭の片隅においています。

では、仮にAさんの状況で繰り上げ返済よりも資産運用を優先した場合どのような返済イメージになるのでしょうか？

順に比較して違いを見ていきましょう。

毎年100万円ずつ繰り上げ返済した場合

①積極運用パターンと毎年100万返済パターンの比較

例えばAさんの考えだと500万を年利10%で増やすので1年後には550万になります。そこから100万を返済に回すので抜きます。つまり450万です。

このような計算をしていった結果、積極派は5年後に運用資金806万で、一部返済派は196万ですね。610万の差です。。

一部返済派の方は5年後の時点では500万の繰り上げ返済を終えているので積極派よりも総支払額は削減されています。

少しマニアックな返済シミュレーションができるサイトで比較した結果、92万の差がありました。

参考：高機能住宅ローンシミュレーション

条件を合わせるために利息の差92万とローン元金500万を積極派の運用資金から差し引くと5年後の運用資産は次のようになります。

さて、この結果を見てあなたはどう思いますか？

数字だけを見るとそんなに積極派が有利だとは思えませんよね。年10%で運用できたらというリスクを負っていますからね。

5年後に500万の繰り上げ返済をしなかった場合

ここからはわが家の場合の話ですが、500万の繰り上げ返済を5年後にせずさらに先送りするとどうなるでしょうか？

先ほどの試算結果では5年後には運用元金が806万あります。さらに年利10%で増やしていくとどうでしょうか？

先ほどの表に6年後以降を足しました。一部返済派も196万を運用元金として年利10%で増やしていきます。

先ほどと同様に条件を合わせるために利息の差92万とローン元金500万を積極派の運用資金から差し引くと5年後の運用資産は次のようになります。

500万の繰り上げ返済を10年後に行っても390万資産が多く手元に残る計算結果になります。5年後で比較した時は18万の差しかなかったですよね（笑）

これが複利運用のマジックで、長く複利運用を続けると効果は後の方に効いてくるからです。

まとめ。繰り上げ返済のベストなタイミングは？

いかがでしたか？あくまでも年利10%での運用。金利も1.075%が続くという前提での計算による比較です。

一般的な考え方でいうと、Aさんの案の方が無難で堅実だと思います（笑）

ただ、この議論には幅を持たせています。今は500万の現金の扱いだけで比較しています。

実のところAさんは夫婦の世帯年収がかなり多く手取りで700万ほどあります。ということは、500万を運用に回して毎年100万の繰り上げ返済も可能ですよね。

また、Aさんは完全時給制の仕事であることからも将来的に収入のポケットは多いほうが生活に余裕も持てると思います。

という家庭事情も踏まえると慌てて500万を繰り上げ返済に回さないのもアリではないでしょうか？

それよりは、運用資金を増やすということもそれほどリスクを負った選択だとは思いません。

これは私の持論ですが、やっぱり運用資金のボリュームがある方が闘いやすいです。同じ運用リスク年利10%でも運用資金が100万の場合は利益10万です。

かたや運用資金1,000万の場合は利益が100万です。パートで働く必要がなくなる金額ですよね。なんだか夢もありますしね。

一見すると無謀な考えかもしれませんが、日本人的な常識にとらわれずに広い視野で将来を見据えることも大切かと思います。

少なくとも私は月100万の不労所得なんてことをガチで考えていたりしますからね（笑）

ということで、これで検討はおしまいです！

どうやって資産を増やすのがいいかはいろんな選択肢があります。私が実践する方法はこちらにまとめています。

 資産運用初心者向け。月1万〜100万の不労所得を作るおすすめの方法！